Burbuja de alquiler

¿Dónde van a parar los alquileres? En las grandes ciudades, han vuelto a alcanzar los niveles récord de 2007. Frente a una situación crítica para los inquilinos, las administraciones están intentando frenar el problema y volver a facilitar el acceso a la vivienda. ¿Lo conseguirán sin regular los precios voluntariamente?

Withfor

7 diciembre 2018 |

Con las rentas que aumentaron más del 15% en un año en todo el país, ¿estamos en el centro de una nueva crisis inmobiliaria que afecta a los inquilinos? Los expertos opinan que no porque el aumento de los precios no es, esta vez, la consecuencia de la especulación, sino más bien un fenómeno de recuperación acelerado después de la crisis. En urgencia, las autoridades empiezan a reaccionar.

 

Tanto en Madrid como en Barcelona, las rentas llevan más de 5 años de rápido crecimiento (en Barcelona, el aumento acumulado en este periodo es de más del 35%), y alcanzan niveles comparables a 2007. Durante este tiempo los salarios no se han incrementado, lo que plantea un problema real de acceso a la vivienda, especialmente en las grandes ciudades. Sintomático es el hecho de que los empleados jóvenes se alojan en pisos compartidos con compañeros y no se imaginan ninguna alternativa a esa fórmula. Según Eurostat, en 2016, el 43% de los españoles que alquilaban propiedades privadas gastaron más del 40% de sus ingresos en renta, en comparación con el 28% en la UE.

 

¿Cuáles son las causas de esta inflación acelerada? Entre los principales factores, se encuentra la presión de una demanda (local y extranjera) que se enfrenta a una oferta muy limitada. La densidad de población es una clara señal al respecto: Barcelona con 16,000 habitantes por Kmsupera a New Delhi.  Encerrada entre mar y montaña, no puede hacer retroceder sus fronteras naturales. Otro factor es la movilidad laboral: los jóvenes graduados, a quienes se les exige una gran flexibilidad, ya no se sienten atraídos por la compra de una vivienda. Tampoco hay que olvidar el fenómeno del alquiler turístico que atrae cada vez más a los propietarios por su mayor rentabilidad. Se ha alcanzado un pico de 15,000 anuncios en Barcelona, solo en AirBnB. Finalmente, mencionemos las viviendas vacías propiedad de bancos y fondos de inversión (Socimis) que no entran en el mercado.

 

Ante la escasez de viviendas a precio accesible, se han puesto en marcha medidas de emergencia, tanto por parte del Ayuntamiento de Barcelona, como de la Generalitat y el Gobierno de Sánchez.

 

El Ayuntamiento de Barcelona, encabezado por Ada Colau, ex portavoz de la PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca), es una ferviente activista del "derecho a una vivienda digna". Teniendo esto en cuenta, ella se volcó contra el concepto de “pisos colmena” que llegó del extranjero y retiró su licencia. ¿Pero qué soluciones propone su administración?

 

Entre sus prioridades: existe el aumento del 50% en seis años del parque público de viviendas protegidas. Se iniciaron 72 proyectos apresuradamente para finalizar más de 4,500 unidades de vivienda social. Además, desde septiembre del 2018, los promotores de proyectos residenciales de más de 600 m2 se ven obligados a dedicar el 30% del área construida a viviendas con tarifa regulada. Esta medida ha enojado a los profesionales del sector[1].

 

Además, 750 unidades de vivienda se recuperarán a través de la adquisición directa o el derecho de "preferencia" de la administración (derecho de tanteo y retracto) antes de mayo de 2019. Finalmente, las ayudas públicas para la rehabilitación integral (un presupuesto de más de 40 millones de euros) están ahora condicionadas por la congelación de alquileres por parte del propietario. Esta política "protegerá" a cerca de 16,000 hogares y por lo tanto a 40,000 habitantes.

 

En el mismo sentido, el Ayuntamiento ha lanzado una campaña publicitaria de captación de apartamentos en alquiler para enriquecer la bolsa de viviendas de la ciudad. Llamando al sentido de la responsabilidad del ciudadano, este dispositivo promete al propietario una ayuda para la rehabilitación, así como garantías para el pago de las rentas (fondo de garantía), siempre que los pagos mensuales no excedan una cierta cantidad (alrededor del 30%) por debajo del precio de mercado.

 

Por su parte, AMB (Área Metropolitana de Barcelona) ha finalizado la creación de una empresa de economía mixta para aumentar el stock de vivienda social. Esta entidad denominada "Habitatge Metropòlis Barcelona", tendrá 60 millones de euros para un primer tramo de 600 viviendas sociales.

 

Entre las medidas planeadas por la Generalitat de Catalunya, se encuentra ante todo la recuperación de la Ley 4/2016 (Ley Catalana de Vivienda) sobre medidas para proteger el derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión social. Esta ley, suspendida provisionalmente por el Tribunal Constitucional, se refiere a las viviendas vacías pertenecientes a bancos o grandes propietarios. Finalmente, para compensar parcialmente el déficit de viviendas de alquiler bajo, se planea la inyección de 250 millones de euros para financiar la construcción y compra de viviendas. En total se ha presupuestado la "compra" de 1,800 unidades resultantes de desalojos para regenerar el parque de viviendas sociales[2].

 

A nivel nacional, el gobierno de Pedro Sánchez también legisló[3] a mediados de diciembre de 2018 para proteger al inquilino. Esto implicó una reforma de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) del cual el anterior gobierno Rajoy fue el promotor en 2013. Entre los cambios significativos, notamos el aumento en la duración legal de los contratos de arrendamiento, que pasan de 3 a 5 años, una prórroga tácita de 3 años y una limitación del importe de la fianza a dos mensualidades.

 

Por otro lado, a pesar de los rumores, la ley aún no ha incluido medidas para regular las rentas (imposición de un precio máximo por zona, como es el caso de París). De momento, solo se contempla la introducción de un sistema de incentivos fiscales para frenar el aumento de las rentas (un dispositivo inspirado en lo que ahora se hace en Barcelona).

 

¿Conclusión? Ya veremos si la intervención de las autoridades públicas será capaz de frenar la subida frenética de las rentas. Algunos ven en la creación de sindicatos de inquilinos una alternativa, dado su efectividad en el norte de Europa. Pero solo han surgido en Barcelona hace poco. La realidad de la evolución del mercado es difícil de predecir, especialmente cuando sabemos que Airbnb tiene más de 10, 000 "viviendas completas" disponibles en Barcelona, mientras que la bolsa de "viviendas accesibles" de la ciudad apenas alcanza las mil unidades. La rentabilidad sigue siendo un factor determinante, especialmente para los propietarios de viviendas que han firmado una hipoteca de tasa alta.

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