Toda la información sobre cómo se calcula la plusvalía municipal en 2021

Al momento de vender o heredar una vivienda, también hay que tener en cuenta calcular la plusvalía municipal. Se trata de un importe que refleja porcentualmente el incremento del valor del suelo o terreno en donde está ubicada la vivienda, y por ello, depende de la Comunidad Autónoma donde se encuentre la propiedad.

Withfor

24 noviembre 2021 |

Al momento de vender o heredar una vivienda, también hay que tener en cuenta calcular la plusvalía municipal. Se trata de un importe que refleja porcentualmente el incremento del valor del suelo o terreno en donde está ubicada la vivienda, y por ello, depende de la Comunidad Autónoma donde se encuentre la propiedad.

Recientemente, el 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional ha anulado el método utilizado para calcular la base imponible de este impuesto. Desde este mes de noviembre, se ha aprobado una nueva forma de calcular este impuesto, del que dependen buena parte de los ingresos de los Ayuntamientos (después del IBI). Aquí te contamos cómo hacerlo.

 

Evolución de la plusvalía

Desde que fue aprobado en el año 2004, el tema de cómo calcular la plusvalía municipal ha sido un tema muy debatido en el sector jurídico

El primer revés judicial ocurrió en el año 2017, donde se había anulado su aplicación en los casos donde la venta del inmueble produjera una pérdida de valor real del inmueble. Luego, en 2019, hubo otra sentencia contra este impuesto donde se anulaba su aplicación en casos donde el importe a abonar era incluso superior a la plusvalía efectiva.

Y finalmente, el 9 de noviembre de 2021, el Tribunal Constitucional ha dejado sin efecto este impuesto al considerar como “inconstitucional” su método de cálculo.

La nueva reforma de la plusvalía busca aportar “seguridad jurídica” a todos los contribuyentes.

 

Lo que debes saber sobre la plusvalía municipal

Calcular la plusvalía municipal en términos inmobiliarios se refiere al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (por lo que se excluye todos los terrenos rústicos).

Este pago se hace en los Ayuntamientos correspondientes, y es importante tener en cuenta que:

  • Es un impuesto que le corresponde al vendedor, aunque se puede llegar a un acuerdo de que sea pagado por el comprador, mediante una cláusula del contrato de la venta.
  • Es un valor que no tiene nada que ver con el precio neto de la vivienda.
  • En caso de venta, se tiene un plazo de 30 días para ser pagada desde el momento de la escritura.
  • Solo se liquida cuando se vende a ganancia.
  • El Real Decreto del 26 de octubre establece que esta resolución no tiene efectos retroactivos.

 

Los nuevos métodos y cómo se calculan

Antes solo existía un método para calcular la plusvalía. Consistía en que al valor catastral del terreno se le aplicaba un coeficiente que solo variaba según el número de años transcurridos (hasta 20 años) desde la compra del inmueble hasta su venta.

A esto se aplicaba un impuesto de plusvalía, que en la ciudad de Barcelona es siempre el 30%, independientemente de los años de la posesión de la vivienda.

Con el Real Decreto del 26 de octubre, el Ministerio de Hacienda ha creado dos nuevos métodos para realizar cálculo del impuesto de plusvalía:

  1. El sistema objetivo

Ahora se han marcado unos coeficientes máximos anuales que sustituyen al coeficiente según el número de años de posesión de la vivienda.

Este coeficiente está prefijado y es el que se aplica sobre el valor catastral del terreno, los cuales se revisarán y actualizarán cada año según la evolución del mercado inmobiliario.

Será tarea de cada Ayuntamiento adaptar el valor catastral al mercado inmobiliario, y podrán elegir aplicar el coeficiente máximo o uno inferior.

Y sobre este resultado, se aplicaría el porcentaje que correspondiera del impuesto, que no puede superar el 30%.

 

Periodo Coeficiente
Inferior a 1 año 0,14
1 año 0,13
2 años 0,15
3 años 0,16
4 años 0,17
5 años 0,17
6 años 0,16
7 años 0,12
8 años 0,10
9 años 0,09
10 años 0,08
11 años 0,08
12 años 0,08
13 años 0,08
14 años 0,10
15 años 0,12
16 años 0,16
17 años 0,20
18 años 0,26
19 años 0,36
Igual o superior a 20 años 0,45

 

  • Plusvalía Real

Las personas podrán escoger este método si la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra es inferior a la base imponible calculada con el sistema objetivo.

 

 

¿Puedo escoger los métodos?

La gran novedad ahora es que el pago de la plusvalía dependerá de cada caso. Si la persona que tributa demuestra que el método de la plusvalía real es el método más beneficioso, podrá solicitarlo al Ayuntamiento.

 

 

La herencia y el impuesto de plusvalía

Calcular la plusvalía por herencia tiene rasgos diferentes, y es que:

  • Está relacionado con los Impuestos de sucesiones.
  • En algunos municipios aplican bonificaciones de hasta el 95%.
  • Cuando se hereda, se paga de acuerdo al tiempo en el que el familiar la tuvo en su poder. Y también, se paga desde el momento en que se hereda hasta su venta.
  • Dan 6 meses con prórroga de 6 meses más, para liquidar ante el Ayuntamiento.
  • Si se hereda y se vende el inmueble en el mismo año fiscal, en teoría se hace frente a este impuesto una sola vez, ya que el valor del suelo de la propiedad no ha variado en ese lapso de tiempo.

 

Y, ¿en qué casos NO se debe pagar el impuesto de plusvalía municipal?

Existen casos excepcionales en los que este pago no se lleva a cabo, y es cuando el propietario ha vendido a pérdida, y estos casos han de ser demostrados.

De todas maneras, la exención de pago de la plusvalía en Barcelona está descrito en el sitio web del Ayuntamiento de Barcelona.

 

Desde Withfor, inmobiliaria ética de Barcelona, sabemos que el cálculo de la plusvalía al momento de vender o heredar una vivienda puede ser un proceso largo y con alguna dificultad, por eso te invitamos a contactar con nosotros para que todo salga de la mejor manera.

Queremos que cada uno de nuestros clientes se sienta seguro y acompañado en el proceso de venta o alquiler de su vivienda. Por eso, nos comprometemos contigo en cada paso y te mantenemos informado. ¿Tienes una propiedad en venta o alquiler? Estamos aquí para ayudarte.

¿Qué son las casas pasivas y cómo funcionan?

Las casas pasivas son uno de los mayores ejemplos arquitectónicos en pro de la bioclimática y sostenibilidad de las viviendas.

10 noviembre 2021 |

¿Cómo saber el valor catastral de un inmueble?

Cuando llega el momento de realizar la compraventa de un inmueble, nos encontramos con varios conceptos que pueden ser un verdadero dolor de cabeza. Es buena idea comenzar a familiarizarse con varios de estos términos y uno de ellos es...

8 octubre 2021 |

La guía para hacer inversiones inmobiliarias en Barcelona

El 2021 está siendo un año a destacar para el sector inmobiliario. Después del desequilibrio económico mundial causado por la pandemia de la Covid-19, los expertos estiman que el PIB subiría por encima de un 6% para el año 2022,...

14 septiembre 2021 |
Abrir chat
¿Necesitas más información?
¡Hola! 👋🏼 Estamos a tu entera disposición, ¿cómo podemos ayudarte?