El “vaivén” de las leyes inmobiliarias

En los últimos 4 meses la Ley de Arrendamiento Urbanos se ha visto envuelta en un vaivén de cambios, debido a la batalla política en la que nos encontramos en España.

¿Y qué es lo que ha sucedido en los últimos meses con la LAU?

El 19 de diciembre de 2018 entró en vigor la reforma del mercado del alquiler elaborada por el Gobierno. Los cambios más significativos con respecto a la vigente anteriormente, afectaba a la duración de los contratos de arrendamientos y a las fianzas.

Sin embargo, el 22 de enero de 2019 fue rechazada la reforma por una amplia mayoría en el Congreso de los Diputados, destacando la negativa de Podemos al no conseguir que se limitase por ley el precio del alquiler. La oposición rechazó la reforma porque aseguraban no respondía al verdadero problema de España; la escasez de oferta y la falta de seguridad jurídica.

Pero…”¿se ha conseguido parar el carrito?” ¿qué hizo el Gobierno tras el rechazo de su reforma?

El 1 de marzo de 2019 el Gobierno reaccionó rápidamente ante el bloqueo de su reforma y consiguió que se aprobase por el Consejo de Ministros una nueva norma que no incorpora una regulación de precios como Podemos demandaba, pero sí que pretende avanza hacia dar más seguridad para el inquilino.

Puntos claves de la nueva “LAU”

1. Cambia la duración mínima de los contratos: se amplía de 3 a 5 años entre personas físicas, y 7 años si el casero es persona jurídica.

2. El precio del alquiler se actualizará en función de un índice de precios a partir del cual cada comunidad autónoma^[1] podrá desarrollar o, en su defecto, acogerse al estatal.

3. Se amplía la prórroga tácita, es decir, el periodo de prórroga si ninguna de las dos partes dice nada antes de la finalización del contrato.  Esta pasa de uno a tres años. 

4. El casero tiene que notificar formalmente al inquilino con 4 meses de antelación (en lugar de un mes), si no va a querer renovar el contrato vigente.

5. El inquilino deberá avisar con 3o días de antelación si quiere rescindir el contrato.

6. La fianza depositada al Incasol no podrá sobrepasar el mes de alquiler. Además, se puede pedir una garantía adicional de máximo 2 meses.

7. Ya no podrán realizarse desahucios “abiertos” (sin concretar hora y fecha): a partir de ahora los juzgados deben concretar y comunicar a los servicios sociales la fecha y hora concreta del desalojo.

8. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización pasan a ser cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica.

Y… ¿qué más propone el Gobierno de Pedro Sánchez?

1. La posibilidad de que los ayuntamientos puedan conceder bonificaciones fiscales de hasta el 95% del impuesto del IBI a aquellos propietarios de una vivienda de protección oficial (VPO) que decidan alquilar su vivienda.

2. La penalización de la vivienda vacía: habilitar a los ayuntamientos a aplicar impuestos a las viviendas vacías, con el objetivo de incrementar el parque de vivienda de alquiler disponible. ^[2]  

3. La protección de las familias que están alquilando un piso que se vende: el comprador de la vivienda está obligado a respetar el contrato de alquiler.

4. Un mayor control a los pisos turísticos: con el voto negativo de 3/5 de los propietarios ya se puede impedir la construcción de un nuevo piso turístico. 

Los contratos que se firmaron entre el 19/12/08 y el 22/01/19, ¿por qué norma se rigen?

Cualquier contrato que se haya firmado entre estas dos fechas quedará vigente, aunque el Congreso haya rechazado las medidas. El portal Idealista ha sintetizado todos los efectos de la transitoriedad aquí.

Teniendo en cuenta la incertidumbre que causa la inestabilidad del carrito de los helados, nos preocupa que el propietario no se sienta seguro y protegido ante la nueva LAU, debido a que no se ha hecho ningún cambio con respecto a proteger más al arrendador.

¿Cuál puede ser entonces el impacto de esta ley? ¿habrá menos oferta y los precios serán más altos?

Si se consiguiera un arrendador seguro y protegido ante una Ley estable (sin tanto vaivén), sin miedo a que desaparezca a la vuelta de la esquina como el carrito de helados, entonces seguro habría una mayor oferta de viviendas, los precios se estabilizarían y serían más competitivos para el arrendatario.

Mejor que un carrito de los helados, tanto el arrendador como el arrendatario necesitan una HELADERÍA con todas las letras, donde la fecha del calendario no cambie los sabores de los helados y, sin margen de error, sepa que estará allí si quiere recurrir a ella.

Necesitamos a un cliente seguro, “las buenas decisiones nunca se toman desde el miedo”.