¿Qué impuestos hay que pagar por la venta de una vivienda?

Si tienes la duda sobre cómo puedo vender mi piso, lo más seguro es que también te estés preguntando qué impuestos se pagan al vender una casa y cuánto dinero supone.

Y es que durante todo el proceso de compraventa de una vivienda, hay que tener en cuenta algunos gastos extras que no están directamente asociados al precio del inmueble, los que usualmente incluyen:

• Los impuestos.
• Notaría.
• Tasas inmobiliarias.
• Hipotecas.

Esto solo por mencionar los más relevantes. Entonces, ante esta duda, aquí en Withfor inmobiliaria de lujo en Barcelona, dedicamos este artículo para aclarar el delicado y complejo tema de los gastos involucrados en la venta de un inmueble.

¡No te preocupes! Vamos a explicar cada uno de los impuestos por compra y venta de inmuebles.

¿Comprador o vendedor? Quién paga los impuestos al vender una casa

Lo primero que hay que tener claro son los pagos debe asumir el vendedor y cuáles son los que corresponden al comprador. Veamos:

Los gastos del vendedor

• IRPF

Lo primero que tienes que contemplar como vendedor es el pago del impuesto por ganancias patrimoniales cuando la venta es superior al precio de la compra. Este importe se ha de tributar en la Declaración de la renta del año de la venta del inmueble. Para calcular el IRPF debes tener en cuenta las imposiciones fiscales, las cuales varían según la ganancia:

• • Hasta 6.000 euros, corresponde a un 19%.
  • Entre 6.000 y 50.000 euros, corresponde a un  21%.
  • Superiores a 50.000 euros, corresponde a un 23%.

Sin embargo, hay excepciones al pago de IRPF, que son en los siguientes:

• • Las personas mayores de 65 años que hayan vendido su vivienda habitual.
  • Los menores de 65 años que hayan vendido su vivienda habitual para comprar otra de la misma índole, teniendo un periodo de 2 años para su declaración.

• Plusvalía

Este es un impuesto por terrenos de naturaleza urbana, y para calcular la plusvalía municipal se debe saber el valor catastral, el cual viene establecido en el recibo del IBI.

Al conocer el valor catastral, se aplican algunos porcentajes tomando en cuenta el tiempo durante el cual el propietario haya sido el dueño de la vivienda en venta. Hay que liquidarlo en el Ayuntamiento, por lo tanto, no tiene nada que ver con el precio neto de la vivienda.

También hay que tener en cuenta que puede haber una excepción del pago de la plusvalía. Para ello, la vivienda tiene que haber sido vendida a pérdida; es decir, cuando el precio de la venta del inmueble haya sido inferior al precio de la compra. Por ello, es muy importante calcular el valor de un piso antes de la venta.

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• IBI

El Impuesto Sobre Bienes Inmuebles se trata de uno de los impuestos “directos” que se impone por ser titular de los derechos sobre un bien inmueble.

Cada Ayuntamiento gestiona las fechas donde se ha de hacer este pago, pero generalmente, se hace cada 1 de enero. Ahora bien, ¿quién debe pagar este impuesto?

Aunque el IBI se puede negociar al momento de la venta de un piso o casa, lo más adecuado es que el dueño del inmueble lo asuma y lo deje listo para la venta sin ninguna deuda antes de hacer cualquier transacción sobre el bien raíz.

En caso de que se trate de una vivienda heredada, el usuario poseedor es quien debería pagar este impuesto.

Para tener una idea, el cálculo del IBI se suele hacer según el valor catastral de la vivienda, a lo que deben sumar una serie de coeficientes, reducciones y un tipo impositivo final que dependerá de cada Ayuntamiento. En el caso de Catalunya es de 0.66%.

Te explicamos qué es el IBI.

Los gastos del comprador

• IVA e ITP

El cálculo de los impuestos será diferente en caso de una vivienda de obra nueva o de segunda mano. En el caso de una vivienda de obra nueva, la compra está sujeta a dos impuestos:

• • IVA (Impuestos sobre el Valor Añadido): en el caso específico de Catalunya, en este año 2020 el IVA de una vivienda de obra nueva corresponde al 10% del valor de la misma.
  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) corresponde al 1,5% del valor de la vivienda en el caso de Catalunya. Este impuesto no debe confundirse con el IAJD de los préstamos hipotecarios que desde junio de 2019 en aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, será asumido por la entidad bancaria.

En el caso de las viviendas de segunda mano, se aplica el impuesto ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) que, en el caso de la región catalana, es de 10%.

Ahora bien, ten en cuenta que tanto el IVA como el IAJD son gastos deducibles en la compra de una vivienda, así que recomendamos siempre la asesoría de un gestor inmobiliario.

Lo más aconsejable para estar al día con la variación de porcentajes específicos a la Comunidad Autónoma de Catalunya, es revisar la página web del Ajuntament de Barcelona. Recuerda que la variación dependerá del calendario tributario y fiscal en relación con la fecha de la compraventa.

En resumen, te dejamos una tabla de los impuestos en la venta de una vivienda y quién los paga en Catalunya.

Gastos adicionales en la venta de una casa o piso

También hay que sumar otros cálculos a los gastos del propietario, en caso de que aplique:

• Hipoteca 

Si existe una hipoteca en curso en la vivienda que se va a vender, ésta deberá liquidarse, y también, hacer la cancelación registral. Esto se tramita a través del banco y la notaría. 

Así que si vendes una casa que tiene una hipoteca, la manera ideal es hacerlo por un precio superior al de compra, y con esos ingresos, pagar la deuda pendiente.

Es importante hacer una escritura (Certificado de Deuda Pendiente) con el banco para realizar la cancelación de la hipoteca, incluso cuando ésta sea de 0. De esta manera también se cancela la Garantía hipotecaria.

• Certificado energético 

¿Cuánto cuesta? Hay tarifas muy amplias en el mercado. Todo depende de lo que estimen los profesionales, pero por lo general el precio oscila entre los 50 y 200 euros, y también depende del tipo de inmueble que esté a la venta.

Finalmente, tanto los gastos de notaría como de la escritura en el Registro de la propiedad irán a cargo del comprador. En estos casos es el comprador quien paga los aranceles de las copias de escritura de compraventa, que, a groso modo puede ser un 1,5%.

¿Y qué pasa cuando se quiere vender un piso heredado?

En estos casos, la venta es considerada como una ganancia patrimonial y la persona (o personas) que reciban la herencia deben pagar el Impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD).

El ISD puede suponer un tipo aplicable de 7% hasta el 32% en base al valor de la herencia. Este impuesto debe tributar como parte de la renta del año en que el piso o casa haya sido heredado.

¿Cómo vender mi casa sin pagar mucho impuesto?

El tema de los impuestos es inevitable, así que será bastante difícil tener una posibilidad de ahorro en este sentido. Sin embargo, hay algunos aspectos en los que se puede economizar si se llegan a hacer negociaciones entre las dos partes interesadas.

Has de tener en cuenta, por ejemplo, el estado del inmueble y las posibles reformas a las cuales les puedas solicitar deducciones. En líneas generales, así es el cálculo de gastos en la venta de una vivienda en impuestos y gastos:

• Vivienda nueva. Tendrás que destinar aproximadamente entre el 12 y 16% del precio total.
• Vivienda de segunda mano. Tendrás que destinar aproximadamente entre el 5 y 9% del precio total.

La exención de impuestos por venta de inmuebles

Como hemos visto a lo largo de este artículo, sí existen casos en los que se puede exceder a una persona de pagar ciertos impuestos por venta de casa.

Los más comunes son los casos de las personas mayores de 65 años que vendan su vivienda principal o cuando la venta ha sido a pérdida. Sin embargo, cada caso se trata de manera particular con expertos en administración para asegurarse que efectivamente se pueda hacer una exención de pago de impuesto. Así que la recomendación es asesorarse siempre de la menor manera.

¿Cómo se declara la venta de una vivienda?

Al momento de hacer la declaración anual, deberás rellenar el modelo 210 de la Agencia Tributaria y, así, podrás dar cierre a la transacción.

Sabemos que la venta de una propiedad puede ser motivo de muchas incertidumbres, somos muy conscientes de esto y por este motivo te acompañaremos en cada uno de los pasos de la venta de tu inmueble, entre ellos el correcto pago de los tributos.

Al ser la primera agencia inmobiliaria ética en Barcelona nuestro compromiso es garantizar la honestidad y transparencia en toda la gestión dentro del ámbito inmobiliario. Sin duda te dará seguridad en un paso tan decisivo como es la venta de tu patrimonio.