Com es fixa el preu del lloguer a Barcelona? Preguntes i respostes sobre els darrers canvis a l’índex de referència del preu de lloguer

Barcelona és una de les destinacions europees més top actualment i una de les zones més buscades pels estrangers per viure. Com es podia esperar, aquest panorama ha provocat una gran demanda d’immobles de lloguer a la ciutat en els darrers anys.

Davant d’això, es va declarar a Barcelona com a mercat d’habitatge tens i des del setembre del 2020 l’ajuntament va posar en vigor l’aplicació de la Llei 11/2020 de contenció de rendes als contractes d’arrendament. D’aquesta manera, es va instaurar la normativa de l’índex de referència de lloguer i recentment, el 18 de setembre del 2021, es van aprovar noves mesures que regularan el preu durant els 5 anys següents.

A Withfor, la immobiliària ètica de Barcelona, ​​volem ajudar-te en tot allò relacionat amb la teva instal·lació a Barcelona, ​​per la qual cosa creiem important que tinguis en compte aquesta informació sobre l’índex de referència lloguer i les novetats que suposa, tant si vols llogar un pis nou com si estàs pensant instal·lar-te a la ciutat comtal.

Què és líndex de lloguer i com es calcula?

Tal com diu la pàgina oficial de l’agència de l’habitatge de Catalunya, l’índex de referència de lloguer de l’habitatge (index referència lloguer) és un indicador de caràcter informatiu perquè tothom pugui conèixer la referència del preu mitjà del m2 d’un habitatge destinat al lloguer. Té com a objectiu regularitzar els preus del lloguer a les zones més demandades a diferents municipis catalans.

Hi ha una variació de 5%, que incrementa o disminueix en funció de les característiques de lhabitatge. Perquè es produeixi aquest increment cal que l’habitatge tingui almenys tres de les característiques següents:

• Ascensor
• Aparcament
• Habitatge moblat
• Sistema de calefacció o refrigeració
• Zones comunitàries dús compartit
• Piscina comunitària o equipaments anàlegs
• Serveis de consergeria a l’edifici
• Vistes especials

L’índex de lloguer està recolzat per la Llei 11/2020 de 22 de setembre de 2020 en matèria de contenció de rendes als contractes d’arrendament d’habitatge.

El 18 de setembre de 2021, l’Ajuntament de Barcelona va aprovar noves mesures que suposen nous canvis i indica, entre altres coses, quin és el màxim que es pot pujar un lloguer.

Preguntes freqüents sobre els canvis a la Llei de Barcelona

Com es calcula líndex de referència de preus?

Mitjançant aquesta eina per calcular l’índex oficial de la Generalitat. I perquè et puguis fer una idea de com es fa el càlcul, es tenen en compte factors com:

• Ubicació i estat de limmoble.
• Metres quadrats útils (indicats a la cèdula d’habitabilitat).
• Any de construcció.
• Certificat energètic.
• Si hi ha zones comunitàries compartides.
• Si compta amb extres com: pàrquing, ascensor, piscina, mobles.

Quins tipus de contractes afecta l’índex de regulació de preus?

Als contractes de lloguer de llarga durada (5 anys o més) que hagin estat signats des del dia de la publicació de la Llei (22 de setembre de 2020), i que estiguin ubicats a la zona declarada com a “àrea de mercat d’habitatge tens”.

I què és una àrea amb mercat d’habitatge tens?

Són municipis o parts (barris o districtes), els quals corren el risc de no tenir habitatges de lloguer a un preu assequible per a tota la població.

Quines són les àrees on afecta l’índex de lloguer?

A tot el municipi de Barcelona, ​​i també, a 60 municipis catalans més:

Quant és el màxim que es pot pujar un lloguer?

Si l’immoble està ubicat a una àrea amb mercat d’habitatge tens, el lloguer no pot superar el preu del lloguer anterior.

Quan no s’hi aplica la contenció de rendes?

L’excepció d’aplicació de l’índex de referència de preus es poden donar en aquests casos:

• Si el contracte de lloguer és anterior a l’1 de gener del 1995.
• Si lhabitatge és de protecció oficial, dintegració en xarxes públiques dhabitatges dinserció o mediació per al lloguer social.
• Si el contracte de lloguer és anterior a lentrada en vigor daquesta Llei.
• Si la superfície útil de lhabitatge és superior als 150 m2.

Com pot saber un llogater el preu del lloguer anterior?

Tots els habitatges de lloguer situats en una àrea amb mercat d’habitatge tens, estan obligats a publicar l’últim preu de lloguer. I queda de part del propietari mostrar amb transparència aquesta informació.

Es poden repercutir les despeses generals i els serveis individuals (IBI, taxes, comunitat de propietaris, etc.)?

Les despeses es poden repercutir si es pacta amb el llogater. En aquest cas, aquests conceptes s’han de fer constar de manera desglossada a cada rebut mensual, distingint-los de l’import de la renda. No obstant això, si l’habitatge ha estat arrendat en els darrers 5 anys, només es poden repercutir les despeses previstes al contracte de lloguer anterior, encara que l’habitatge canviï d’inquilí.

I als habitatges de nova edificació o que hagin passat un procés de gran rehabilitació, també afecta aquesta llei?

La llei no afecta fins passats 3 anys des de lentrada en vigor de la Llei; és a dir, fins al 22 de setembre del 2023. A partir d’aquesta data, el preu de referència d’un habitatge de nova edificació o que hagi passat un procés de rehabilitació gran sestableix a partir de líndex de referència de preus de lloguer tenint en compte el marge superior. Tanmateix, també n’hi ha una excepció: en cas que hi hagi subvencions públiques, s’aplicarà la renda segons l’índex sense el marge superior.

Com es calcula el preu de referència si el propietari si ha realitzat obres al darrer any?

Cal aplicar l’interès incrementat en tres punts sobre el capital invertit i l’increment total mai no pot superar el 20% del preu del lloguer. Per exemple:

Actualment l’interès legal és al 3%.
> Si li sumem els 3 punts: 6%.
> Si les obres realitzades han estat de 2.000 €, caldrà aplicar 120 € a la renda anual. Per tant, si ho dividim entre 12 mesos, el resultat és que hem d’incrementar la renda en 10 € mensuals.
> Si la renda és de 800 €, aplicant el 20%, sabem que només es podrà incrementar fins al màxim de 960 €. Però com que en aquest cas l’import a repercutir són 10 € mensuals, queda un preu de lloguer de 810€, que serà el màxim que es podrà cobrar (no s’ha d’arribar als 960€, ja que és un topall, no el preu a aplicar).

A Withfor, oferim el nostre servei d’assessoria 360º per solucionar qualsevol dubte que puguis tenir sobre aquest tema i molts altres relacionats amb la venda o lloguer de la teva propietat (tràmits, impostos, gestions administratives i molt més).

Un cafè i el parlem? Et convidem a posar-te en contacte amb nosaltres per e-mail oa la nostra Casa Withfor. Estarem encantats de conèixer-te.