Tota la informació sobre com es calcula la plusvàlua municipal el 2021

Al moment de vendre o heretar un habitatge, també cal tenir en compte calcular la plusvàlua municipal. Es tracta d’un import que reflecteix percentualment l’increment del valor del sòl o terreny on està ubicat l’habitatge, i per això depèn de la comunitat autònoma on es trobe la propietat.

Recentment, el 26 d’octubre del 2021, el Tribunal Constitucional ha anul·lat el mètode utilitzat per calcular la base imposable d’aquest impost. Des d’aquest mes de novembre, s’ha aprovat una nova manera de calcular aquest impost, del qual depenen bona part dels ingressos dels ajuntaments (després de l’IBI). Aquí t’expliquem com fer-ho.

Evolució de la plusvàlua

Des que va ser aprovat l’any 2004, el tema de com calcular la plusvàlua municipal ha estat un tema molt debatut al sector jurídic

El primer revés judicial va tenir lloc l’any 2017, on se n’havia anul·lat l’aplicació en els casos on la venda de l’immoble produís una pèrdua de valor real de l’immoble. Després, el 2019, hi va haver una altra sentència contra aquest impost on s’anul·lava la seva aplicació en casos on l’import a abonar era fins i tot superior a la plusvàlua efectiva.

I finalment, el 9 de novembre de 2021, el Tribunal Constitucional ha deixat sense efecte aquest impost en considerar com a “inconstitucional” el seu mètode de càlcul.

La nova reforma de la plusvàlua cerca aportar “seguretat jurídica” a tots els contribuents.

El que has de saber sobre la plusvàlua municipal

Calcular la plusvàlua municipal en termes immobiliaris es refereix a l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (per això s’exclouen tots els terrenys rústics).

Aquest pagament es fa als Ajuntaments corresponents, i és important tenir en compte que:

• És un impost que correspon al venedor, encara que es pot arribar a un acord que sigui pagat pel comprador, mitjançant una clàusula del contracte de la venda.
• És un valor que no té res a veure amb el preu net de la vivenda.
• En cas de venda, es té un termini de 30 dies per pagar-se des del moment de l’escriptura.
• Només es liquida quan es ven a guany.
• El Reial decret del 26 doctubre estableix que aquesta resolució no té efectes retroactius.

Els nous mètodes i com es calculen

Abans només hi havia un mètode per calcular la plusvàlua. Consistia que al valor cadastral del terreny se li aplicava un coeficient que només variava segons el nombre d’anys transcorreguts (fins a 20 anys) des de la compra de l’immoble fins a la venda.

S’hi aplicava un impost de plusvàlua, que a la ciutat de Barcelona és sempre el 30%, independentment dels anys de la possessió de l’habitatge.

Amb el Reial decret del 26 d’octubre, el Ministeri d’Hisenda ha creat dos mètodes nous per fer càlcul de l’impost de plusvàlua:

• El sistema objectiu

Ara s?han marcat uns coeficients màxims anuals que substitueixen el coeficient segons el nombre d?anys de possessió de l?habitatge.

Aquest coeficient està prefixat i és el que s’aplica sobre el valor cadastral del terreny, els quals es revisaran i s’actualitzaran cada any segons l’evolució del mercat immobiliari.

Serà tasca de cada Ajuntament adaptar el valor cadastral al mercat immobiliari, i podran triar aplicar-ne el coeficient màxim o un inferior.

I sobre aquest resultat, s?aplicaria el percentatge que correspongués de l?impost, que no pot superar el 30%.

• Plusvàlua Reial

Les persones poden triar aquest mètode si la diferència entre el preu de venda i el preu de compra és inferior a la base imposable calculada amb el sistema objectiu.

Puc escollir els mètodes?

La gran novetat ara és que el pagament de la plusvàlua dependrà de cada cas. Si la persona que tributa demostra que el mètode de la plusvàlua real és el mètode més beneficiós, ho podrà sol·licitar a l’Ajuntament.

L’herència i l’impost de plusvàlua

Calcular la plusvàlua per herència té trets diferents, i és que:

• Està relacionat amb els impostos de successions.
• En alguns municipis apliquen bonificacions fins al 95%.
• Quan s’hereta, es paga d’acord amb el temps en què el familiar la va tenir al poder. I també, es paga des del moment que s’hereta fins a la venda.
• Donen 6 mesos amb pròrroga de 6 mesos més, per liquidar davant de l’Ajuntament.
• Si s’hereta i ven l’immoble el mateix any fiscal, en teoria es fa front a aquest impost una sola vegada, ja que el valor del sòl de la propietat no ha variat en aquest lapse de temps.

I, en quins casos NO cal pagar l’impost de plusvàlua municipal?

Hi ha casos excepcionals en què aquest pagament no es duu a terme, i és quan el propietari ha venut a pèrdua, i aquests casos han de ser demostrats.

De tota manera, l’exempció de pagament de la plusvàlua a Barcelona està descrit al lloc web de l’Ajuntament de Barcelona.

Des de Withfor, immobiliària ètica de Barcelona, sabem que el càlcul de la plusvàlua al moment de vendre o heretar un habitatge pot ser un procés llarg i amb alguna dificultat, per això us convidem a contactar amb nosaltres perquè tot surti de la millor manera.

Volem que cadascun dels nostres clients se senti segur i acompanyat en el procés de venda o lloguer de casa seva. Per això, ens comprometem amb tu a cada pas i et mantenim informat. Tens una propietat en venda o lloguer? Som aquí per ajudar-te.