Quel est le tarif et la durée de validité d’une estimation immobilière ? Comment pouvez-vous connaître officiellement la valeur de votre bien immobilier ? Qui garantit une certaine permanence en dehors des aléas du marché ? Quelles valeurs sont prises en compte lors de l’estimation d’un bien ?
Comment pouvez-vous connaître officiellement la valeur de votre bien immobilier ? Qui garantit une certaine permanence en dehors des aléas du marché ?
Nous ne pouvons pas nous contenter d’une idée approximative du prix, des détails et des possibilités de notre bien. Les prix de l'immobilier ont été gonflés comme des ballons à l'âge d'or du secteur immobilier, et bien qu'il soit vrai que personne ne peut garantir le prix d'un bien immobilier (seule une expertise officielle peut le faire et, en plus, pendant un temps limité), nous pouvons maintenant dormir paisiblement, car il semble que le ballon ressemblera à la veille.
Dans quels cas avons-nous besoin d'une estimation (expertise immobilière) ? Qui peut la demander ? Et, surtout, vers qui se diriger pour la mener à bien ?
Ce qui différencie une expertise d’un autre type d’évaluation[1] est sa finalité. Un bien immobilier (maison, local commercial, bâtiment, terrain) DOIT faire l’objet d’une estimation dans les situations suivantes :
Une estimation officielle (expertise immobilière) peut être demandée par un propriétaire ou un acheteur potentiel, par la banque qui accordera le prêt, le Trésor Public, un juge ou un notaire.
Un bien immobilier doit être expertisé officiellement par un cabinet d'expertise agréé par la Banque d'Espagne. Ces sociétés sont les seules valables car elles sont réglementées et surveillées dans un souci de transparence. Le service de contrôle donne son approbation finale aux rapports d’expertise. Les cabinets d’expertise sont des sociétés constituées de techniciens d'évaluation, c'est-à-dire d'architectes, d'architectes techniques, d'ingénieurs industriels ou d'agronomes.
Nous comprenons maintenant un peu plus « le pourquoi » de l’expertise, cependant, il y a plus de critères à prendre en compte dans une expertise. Des valeurs qui peuvent monter ou descendre, responsables d’une certaine volatilité" ….
Quelles valeurs sont prises en compte lors de l'estimation d'un bien ?
● La valeur de marché : elle peut être définie comme le prix qu'un acheteur indépendant serait disposé à payer dans des conditions de marché normales.
● La valeur de remplacement : c’est la valeur matérielle, ce que nous coûterait la reconstruction de cette propriété, y compris la valeur du terrain.
● La valeur d’assurance : c’est la valeur qui est établie pour un bien afin de déterminer l'indemnisation d'un propriétaire en cas de sinistre.
Quel est le tarif et la durée de validité d'une estimation immobilière ?
Les sociétés d'évaluation fixent leurs prix librement, en fonction de la taille de la propriété. Dans le cas d'une maison "normale", le tarif peut varier entre 100 et 500 euros.
L’expertise immobilière expirant au bout de 6 mois, il est donc très important de la commander au moment précis où nous en aurons besoin.
Que cherche à déterminer le cabinet d’expertise immobilière ?
Il y a toujours deux types d'approches lors de l'expertise : le général et le spécifique.
L'approche générale
| Qu’est-ce qui fait l’objet de l’expertise? | Il est essentiel d’avoir délimité physiquement le logement qui est évalué et sa localisation géographique, au moyen d’une adresse exacte |
| Existe-t-il des limitations ou des restrictions d'usage? | Ici est examiné le statut urbanistique, des éléments qui peuvent avoir un impact très important sur la valeur (qualification des terres, lois côtières, espaces verts, site classé ou protégé) |
| Quel est l'état de propriété de la maison? | Y a-t-il des charges (hypothèques, servitudes, usufruits, un type de protection juridique…) qui limiteraient les possibilités d'utilisation physique ou économique de la maison |
| Quel est le statut d'occupation de la maison? | Il faut savoir si le bien en cours d'estimation est occupé par le propriétaire ou par une personne physique ou morale différente et, dans ce cas, dans quelles conditions |
L'approche spécifique
| Caractéristiques de l'environnement | Similitudes et différences du bâtiment avec celles de son environnement, proximité des équipements publics, des communications, etc. |
| Caractéristiques du bâtiment dans lequel est situé le logement | Âge et conservation générale, accessibilité et état des accès, jardins privés, piscine, concierge, surveillance, salles communautaires spécialisées ou autres services, pathologies constructives visibles … |
| Caractéristiques du bien expertisé | Surface, nombre de pièces, salles de bain ou toilettes, emplacement dans le bâtiment, annexes attenantes, conservation des différents éléments, orientation, luminosité, efficacité énergétique, qualité des finitions, installations …) |
| Caractéristiques du segment du marché immobilier | Dans lequel se situe le logement (offre et demande de logements aux caractéristiques similaires, prix …) |
Toutes ces années d’or avant la crise, certains secteurs ont trop joué avec les prix et une bulle s’est créée, une pratique qui a eu pour résultat des évaluations artificielles qui ont stimulé encore plus la spéculation.
Mais où en est le marché aujourd'hui ? Après toutes les erreurs du passé, cette pratique est désormais révolue dans le secteur et il n’existe plus aujourd’hui "de bulle immobilière", car le secteur a changé et différentes mesures ont été prises à cet égard pour garantir l’indépendance des cabinets d’expertise, assurant ainsi un prix "sans air".
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