Comment évaluer une propriété ? Réponses, conseils et informations importantes

Comment pouvez-vous connaître officiellement la valeur de votre bien immobilier ? Qui garantit une certaine permanence en dehors des aléas du marché ?

Nous ne pouvons pas nous contenter d’une idée approximative du prix, des détails et des possibilités de notre bien. Les prix de l'immobilier ont été gonflés comme des ballons à l'âge d'or du secteur immobilier, et bien qu'il soit vrai que personne ne peut garantir le prix d'un bien immobilier (seule une expertise officielle peut le faire et, en plus, pendant un temps limité), nous pouvons maintenant dormir paisiblement, car il semble que le ballon ressemblera à la veille.

Dans quels cas avons-nous besoin d'une estimation (expertise immobilière) ? Qui peut la demander ? Et, surtout, vers qui se diriger pour la mener à bien ?

Ce qui différencie une expertise d’un autre type d’évaluation[1] est sa finalité. Un bien immobilier (maison, local commercial, bâtiment, terrain) DOIT faire l’objet d’une estimation dans les situations suivantes :

• Prêt hypothécaire (évaluation hypothécaire officielle)
• Expropriation
• Héritage
• Responsabilité civile patrimoniale (jugement)
• Séparations et divorces
• Evaluation d'une éventuelle ruine économique.

Une estimation officielle (expertise immobilière) peut être demandée par un propriétaire ou un acheteur potentiel, par la banque qui accordera le prêt, le Trésor Public, un juge ou un notaire.

Un bien immobilier doit être expertisé officiellement par un cabinet d'expertise agréé par la Banque d'Espagne. Ces sociétés sont les seules valables car elles sont réglementées et surveillées dans un souci de transparence. Le service de contrôle donne son approbation finale aux rapports d’expertise. Les cabinets d’expertise sont des sociétés constituées de techniciens d'évaluation, c'est-à-dire d'architectes, d'architectes techniques, d'ingénieurs industriels ou d'agronomes.

Nous comprenons maintenant un peu plus « le pourquoi » de l’expertise, cependant, il y a plus de critères à prendre en compte dans une expertise. Des valeurs qui peuvent monter ou descendre, responsables d’une certaine volatilité" ….

Quelles valeurs sont prises en compte lors de l'estimation d'un bien ?

● La valeur de marché : elle peut être définie comme le prix qu'un acheteur indépendant serait disposé à payer dans des conditions de marché normales.

● La valeur de remplacement : c’est la valeur matérielle, ce que nous coûterait la reconstruction de cette propriété, y compris la valeur du terrain.

● La valeur d’assurance : c’est la valeur qui est établie pour un bien afin de déterminer l'indemnisation d'un propriétaire en cas de sinistre.

Quel est le tarif et la durée de validité d'une estimation immobilière ?

Les sociétés d'évaluation fixent leurs prix librement, en fonction de la taille de la propriété. Dans le cas d'une maison "normale", le tarif peut varier entre 100 et 500 euros.

L’expertise immobilière expirant au bout de 6 mois, il est donc très important de la commander au moment précis où nous en aurons besoin.

Que cherche à déterminer le cabinet d’expertise immobilière ?

Il y a toujours deux types d'approches lors de l'expertise : le général et le spécifique.

L'approche générale

L'approche spécifique

Toutes ces années d’or avant la crise, certains secteurs ont trop joué avec les prix et une bulle s’est créée, une pratique qui a eu pour résultat des évaluations artificielles qui ont stimulé encore plus la spéculation.

Mais où en est le marché aujourd'hui ? Après toutes les erreurs du passé, cette pratique est désormais révolue dans le secteur et il n’existe plus aujourd’hui "de bulle immobilière", car le secteur a changé et différentes mesures ont été prises à cet égard pour garantir l’indépendance des cabinets d’expertise, assurant ainsi un prix "sans air".