Les aléas de la loi sur les loyers

Au cours des quatre derniers mois, la LAU (Loi sur la location immobilière) a connu de surprenants va-et-vient, en raison de l’instabilité politique dans laquelle nous nous trouvons en Espagne.

Que s'est-il passé au juste ?

Le 19 décembre 2018, la réforme du marché locatif élaborée par le gouvernement de Pedro Sánchez est entrée en vigueur. Les modifications les plus significatives par rapport à la législation antérieure (promue par le PP en 2013) ont eu une incidence sur la durée des contrats de location et sur les cautions, dans un but de protection du locataire et de lutte contre la bulle des loyers.

Cependant, le 22 janvier 2019, la réforme a été rejetée par une large majorité de Députés, dont ceux de Podemos qui conditionnaient leur vote à une régulation effective des prix des loyers. Pour sa part, l'opposition a rejeté la réforme, affirmant qu'elle ne répondait pas au vrai problème de l'Espagne : la faiblesse de l’offre de logements « accessibles » et le manque de sécurité juridique.

Mais… "Où en est-on dans ce va-et-vient ? »  Qu'a fait le gouvernement après le rejet de sa réforme ?

Le 1er mars 2019, le Gouvernement a réagi rapidement au blocage de sa réforme et a réussi à faire approuver un nouveau texte légal par le Conseil des Ministres, texte qui n'intègre cependant pas une régulation des prix telle que la demandait Podemos, mais qui tend à renforcer la sécurité juridique du locataire.

Les points clés de la nouvelle “LAU”

1. La durée minimale (légale) des contrats est modifiée : elle passe de 3 à 5 ans entre particuliers et à 7 ans si le propriétaire est une personne morale.

2. Le montant du loyer est actualisé en fonction d'un indice des prix à partir duquel chaque Communauté Autonome^[1] développera son propre barème ou, à défaut, s’en remettra à celui l'Etat.

3. La période de tacite reconduction augmente : si aucune des deux parties n’intervient avant la fin du contrat, la prolongation est automatique et passe de 1 an à 3 ans.

4. Le propriétaire doit aviser le locataire officiellement 4 mois à l'avance (au lieu d'1 mois), s’il ne souhaite pas renouveler le contrat.

5. Le locataire qui désire mettre fin au contrat doit en informer le propriétaire 2 mois à l'avance (au lieu d'1 mois jusqu’à présent) à votre domicile, si vous voulez mettre fin au contrat.

6. Le montant total du dépôt de garantie ne peut dépasser 3 mois de loyer.  À la caution d’un mois de loyer peut se rajouter deux mois de loyer au titre de dépôt de garantie additionnelle.

7. Les expulsions « ouvertes » réalisées sans spécifier le temps et la date, sont interdites : à partir de maintenant les tribunaux doivent définir et communiquer aux services sociaux la date et l'heure d'une éventuelle expulsion.

8. Les frais de gestion immobilière et de formalisation sont désormais à charge du propriétaire lorsque celui-ci est une personne morale.

Quelles sont les autres mesures actées par le gouvernement de Pedro Sánchez ?

1. La possibilité pour les mairies d’accorder des crédits d’impôt pouvant aller jusqu’à 95% de la taxe de l’IBI aux propriétaires d’un logement de protection officielle (VPO) qui décident de louer leur logement.

2. La pénalité pour logement vide : la nouvelle norme permet aux municipalités d'appliquer des taxes sur les logements vides, dans le but d'augmenter le parc de logements locatifs disponibles.^[2]  

3. La protection des familles qui louent un appartement qui est vendu : l'acheteur de la maison sera tenu de respecter le contrat de location existant.

4. Contrôle accru des appartements touristiques : avec le vote négatif de 3/5 des propriétaires, la création d'un nouvel appartement touristique peut être empêchée.

Quelle norme s’appliquera aux contrats qui ont été signés entre le 19/12/08 et le 22/01/19 ?

Tout contrat signé entre ces deux dates restera en vigueur, même si le Congrès a finalement rejeté les mesures. Le portail Idealista a synthétisé tous les effets de la transition juridique ici.

Compte tenu de l'incertitude causée par les va-et-vient du chariot de crème glacée, nous craignons que le propriétaire ne se sente pas en sécurité et protégé face à la nouvelle LAU, car aucun changement n'a été apporté en ce qui concerne la protection du propriétaire.

Finalement, quel sera l'impact de cette loi ? Observera-t-on une baisse de l’offre et une nouvelle hausse des loyers ?

Si un propriétaire est sécurisé et protégé par une loi stable (sans trop de va-et-vient), sans craindre de disparaître au coin de la rue comme ce capricieux chariot de crème glacée, il y aurait sûrement une plus grande offre de logements, les prix se stabiliseraient et seraient plus compétitifs pour le locataire.

Mieux qu’un chariot bringuebalant, le propriétaire et le locataire ont besoin d’un vrai cadre qui permette aux différents acteurs d’agir sans aucune marge d’erreur.

Nous avons besoin d'un client sécurisé, "les bonnes décisions ne sont jamais prises dans la peur".