Toutes les informations sur le mode de calcul de l’impôt communal sur les plus-values en 2021

Lors de la vente ou de l’héritage d’un bien immobilier, il est également nécessaire de prendre en compte le calcul de la plus-value communale. Il s’agit d’un montant qui reflète le pourcentage d’augmentation de la valeur du terrain où se trouve le bien, et qui dépend donc de la Communauté Autonome où se trouve le bien.

Récemment, le 26 octobre 2021, la Cour constitutionnelle a annulé la méthode utilisée pour calculer la base imposable de cette taxe. Depuis ce mois de novembre, un nouveau mode de calcul de cette taxe, dont dépend une grande partie des revenus des conseils locaux (après l’IBI), a été approuvé. Nous vous expliquons ici comment faire.

Évolution de l’impôt sur les gains en capital

Depuis son approbation en 2004, la question du mode de calcul de l’impôt municipal sur les plus-values a fait l’objet de vifs débats dans le secteur juridique.

Le premier revers judiciaire a eu lieu en 2017, où son application avait été annulée dans les cas où la vente du bien avait produit une réelle perte de valeur. Puis, en 2019, un autre arrêt a été rendu contre cette taxe, où son application a été annulée dans les cas où le montant à payer était encore plus élevé que la plus-value effective.

Et enfin, le 9 novembre 2021, la Cour constitutionnelle a annulé cette taxe, estimant que sa méthode de calcul était “inconstitutionnelle”.

La nouvelle réforme de l’imposition des plus-values vise à offrir une “sécurité juridique” à tous les contribuables.

Ce que vous devez savoir sur les plus-values municipales

Le calcul de la plus-value communale en termes immobiliers fait référence à la taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains (ce qui exclut tous les terrains ruraux).

Ce paiement est effectué dans les mairies correspondantes, et il est important de garder à l’esprit que :

• Il s’agit d’une taxe qui correspond au vendeur, bien qu’un accord puisse être conclu pour qu’elle soit payée par l’acheteur, par le biais d’une clause dans le contrat de vente.
• Il s’agit d’une valeur qui n’a rien à voir avec le prix net du bien.
• En cas de vente, le vendeur dispose d’un délai de 30 jours pour payer à partir du moment de l’acte.
• La taxe ne s”applique que lorsque le bien est vendu avec un bénéfice.
• L’arrêté royal du 26 octobre précise que cette résolution n’a pas d’effet rétroactif.

Les nouvelles méthodes et leur mode de calcul

Auparavant, il n’existait qu’une seule méthode pour calculer la plus-value. Elle consistait à appliquer un coefficient à la valeur cadastrale du terrain, qui ne variait qu’en fonction du nombre d’années écoulées (jusqu’à 20 ans) entre l’achat du bien et sa vente.

À cela s’est ajouté un impôt sur les plus-values, qui dans la ville de Barcelone est toujours de 30 %, quel que soit le nombre d’années de possession du bien.

Avec l’arrêté royal du 26 octobre, le ministère des finances a créé deux nouvelles méthodes de calcul de l’impôt sur les plus-values:

• Le système d’objectifs

Des coefficients annuels maximaux ont désormais été établis pour remplacer le coefficient en fonction du nombre d’années de propriété du bien.

Ce coefficient est fixé à l’avance et est appliqué à la valeur cadastrale du terrain, qui sera révisée et actualisée chaque année en fonction de l’évolution du marché immobilier.

Il appartiendra à chaque mairie d’adapter la valeur cadastrale au marché immobilier, et elles pourront choisir d’appliquer le coefficient maximal ou un coefficient inférieur.

Et sur ce résultat, le pourcentage correspondant de la taxe, qui ne peut pas dépasser 30%, sera appliqué.

• Plus-values réelles

Les particuliers peuvent choisir cette méthode si la différence entre le prix de vente et le prix d’achat est inférieure au montant imposable calculé selon le système objectif.

Puis-je choisir les méthodes ?

La grande nouveauté aujourd’hui est que le paiement de l’impôt sur les plus-values dépendra de chaque cas. Si le contribuable prouve que la méthode des gains en capital réels est la plus avantageuse, il peut en faire la demande auprès du conseil local.

Impôt sur les successions et les gains en capital

Le calcul de l’impôt sur les plus-values en cas de succession présente des caractéristiques différentes :

• Il est lié aux droits de succession.
• Dans certaines municipalités, ils appliquent des remises allant jusqu’à 95 %.
• Lorsque le bien est hérité, il est payé en fonction du temps pendant lequel le membre de la famille l’a eu en sa possession. De plus, il est payé à partir du moment où l’on hérite jusqu’à la vente du bien.
• Le délai est de 6 mois avec une extension de 6 mois supplémentaires, pour le payer à la mairie.
• Si le bien est hérité et vendu au cours de la même année fiscale, cet impôt n’est en théorie payé qu’une seule fois, puisque la valeur du terrain du bien n’a pas changé pendant cette période.

Et dans quels cas l’impôt municipal sur les gains en capital N’EST PAS dû ?

Il existe des cas exceptionnels dans lesquels ce paiement n’est pas dû, à savoir lorsque le propriétaire a vendu à perte, et ce cas doit être prouvé.

Dans tous les cas, l’exemption du paiement de l’impôt sur les plus-values à Barcelone est décrite sur le site web de la mairie de Barcelone.

Depuis Withfor, agence immobilière éthique à Barcelone, nous savons que le calcul de la plus-value lors de la vente ou de l’héritage d’un bien immobilier peut être un processus long et avec quelques difficultés, c’est pourquoi nous vous invitons à nous contacter pour que tout se passe au mieux.

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